AYM önalımda rayiç bedel kuralını iptal etti

Anayasa Mahkemesi, paylı mülkiyette önalım hakkının kullanımında payın rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini öngören kuralı Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti. Karar 6 Kasım 2026'da Resmî Gazete'de yayımlandı ve iptal hükmü 9 ay sonra yürürlüğe girecek. Kararın hemen uygulanmayacağı, mevcut kuralın geçiş döneminde yürürlükte kalacağı belirtildi.

Neler biliniyor

İptal edilen hüküm, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin ikinci fıkrasıdır. Bu fıkra, 2025'te 7571 sayılı kanunla değiştirilmişti. Değişiklikle önalım hakkının, satış bedeli ve tapu masrafları karşılanarak kullanılması yerine payın rayiç bedeli ve tapu masraflarının esas alınması öngörülmüştü. Ekonomim'in aktardığına göre iptal edilen kuralda önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılıyor, dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirleniyor ve hak sahibi belirlenen bedeli ile tapu giderlerini hâkimin belirlediği yere kesin süre içinde yatırmakla yükümlü tutuluyordu.

CNN Türk'ün haberine göre, rayiç bedelin esas alınması satıcı ile alıcının serbest iradeleriyle belirlediği satış bedelini değiştirebiliyor. Mahkeme bu durumda alıcının haksız kazanç sağlayabileceğini ya da zarara uğrayabileceğini, önalım hakkını kullanacak paydaşın da ödeyeceği bedel konusunda belirsizlik yaşayabileceğini belirtti.

Arka plan

Başvuruyu 13 ayrı asliye hukuk mahkemesi ile Cumhuriyet Halk Partisi yaptı. Başvurucular, değişikliğin önalım hakkının satış bedeli ve tapu masraflarıyla kullanılabilmesi ilkesini değiştirdiğini, bunun tapu siciline güven ilkesiyle bağdaşmadığını savundu. Ayrıca rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceği ile “süre” kavramlarının belirsiz olduğu ileri sürüldü.

Kararda, AYM'nin daha önce önalım hakkını Anayasa'ya aykırı bulmadığı bir kararına da atıf yapıldı. O kararda, yasal ön alım bedelinin paydaş ile üçüncü kişi alıcı arasında kararlaştırılan satış bedeli olmaması halinde sözleşmenin farklı bir satış ilişkisine dönüşeceği değerlendirilmişti.

Kaynaklar ne diyor

Ekonomim, AYM'nin Anayasa'nın 35. maddesindeki mülkiyet hakkına atıf yaptığını ve önalım hakkının mülkiyet hakkı kapsamında olduğunu aktardı. Ekonomim, gerekçede üç tarafın menfaatinin bulunduğunu, yani satıcı, alıcı ve önalım hakkı sahibinin çıkarlarının adil dengelenmesi gerektiğini belirtti.

CNN Türk ise kararın hisseli arsa, ev ve tarlalardaki paydaş satışlarını ilgilendirdiğini vurguladı. Haberde, bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşların öncelikli satın alma hakkını kullanabileceği örneği verildi. Her iki yayın da iptal kararının 9 ay sonra yürürlüğe gireceğini aktardı.

Ne anlama geliyor

Karar, paydaşlar açısından önalımda ödenecek bedelin belirlenme biçiminde bir değişikliğe işaret ediyor. Değerlendirmeye göre, iptalin yürürlüğe girmesiyle önalım hakkı sahibinin ödeyeceği tutarın, satıcı ile alıcının anlaştığı satış bedeline daha yakın bir çerçevede belirlenmesi beklenebilir; ancak bu yönde kesin bir sonuç henüz belli değil. Mülk sahipleri için satış sürecinde tarafların anlaştığı bedelin ve tapu kayıtlarının önemi artabilir.

Alıcılar açısından, rayiç değerin mahkemece belirlenme riskinin ortadan kalkması, satış sözleşmesindeki bedelin daha öngörülebilir hale gelmesi anlamına gelebilir. Bununla birlikte kararın uygulamadaki sonuçları, yeni bir yasal düzenlemenin ne içereceğine bağlı olacak.

Bundan sonra ne olacak

CNN Türk'ün haberinde belirtildiğine göre, yeni bir düzenleme yapılmazsa mevcut rayiç bedel kuralı 6 Ağustos 2027'ye kadar uygulanmaya devam edecek. Bu tarihten sonra iptal hükmü yürürlüğe girecek. Geçiş döneminde açılacak davalarda hangi kuralın uygulanacağına ilişkin ayrıntı malzemede yer almıyor.

Sıkça sorulan sorular

• Kimleri kapsıyor? Hisseli taşınmaz sahipleri, yani paydaşlar ve paydaş satışlarında alıcılar ile önalım hakkı sahipleri ilgilidir.
• Ne zaman yürürlüğe girecek? İptal hükmü 9 ay sonra yürürlüğe girecek; CNN Türk'e göre bu tarih 6 Ağustos 2027'dir.
• Karar hemen uygulanacak mı? Hayır, 9 aylık geçiş süresi bulunuyor.
• Hangi kural iptal edildi? 4721 sayılı Kanun'un 734. maddesinin 2025'te değiştirilen ikinci fıkrası.