Konut Cazibesini Yitirirken Altın Zirvede: Hanehalkının Tasarruf Pusulası Ne Söylüyor?

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından yayımlanan son hanehalkı anket sonuçları ile haftalık para ve banka istatistikleri, tasarruf sahiplerinin değişen yatırım davranışlarını ve risk algısını somut verilerle ortaya koydu. Ankete göre bireysel yatırımcıların birikim tercihlerinde altın yüzde 43 ile zirvedeki yerini kuvvetlendirirken, geleneksel güvenli limanlardan gayrimenkulün payında sert bir geri çekilme yaşanıyor. Eş zamanlı olarak bankacılık sektöründeki mevduat büyüklüğünün 33,9 trilyon liraya yaklaşması, finansal piyasalardaki likidite dağılımı ve hanehalkının getiri arayışına dair kritik ipuçları veriyor.

Altın ve Gayrimenkul Makasında Açılan Fark

TCMB hanehalkı anketi sonuçlarına göre, her 100 tasarruf sahibinden 43'ü birikimlerini altında değerlendirmeyi tercih ediyor. Bir önceki ay yüzde 41,3 seviyesinde olan bu oranın 1,7 puanlık artış kaydetmesi, fiyat dalgalanmalarına rağmen fiziki ve kaydi altına olan talebin güçlendiğini gösteriyor. Yatırımcıların sarı madeni yalnızca birikim aracı olarak değil, aynı zamanda enflasyona ve küresel belirsizliklere karşı bir sigorta mekanizması olarak gördüğü anlaşılıyor.

Buna karşılık gayrimenkul cephesinde belirgin bir çözülme dikkat çekiyor. Konut, iş yeri ve arsa alımına yönelik yatırım eğilimi aylık bazda 3,5 puanlık kayıpla yüzde 37,1 seviyesinden yüzde 33,6'ya indi. Anketin diğer kalemlerine bakıldığında ise dövizin payı yüzde 4,2, Borsa İstanbul pay piyasalarının payı ise yüzde 3,2 seviyesinde kaldı. Bu dağılım, hanehalkının döviz ve borsa gibi yüksek volatilite veya doğrudan kur riski barındıran varlıklara mesafeli durduğunu, yatırımlarını altın ve gayrimenkul ikilisinde yoğunlaştırdığını teyit ediyor.

Mevduattaki Artış ve Kredi Dinamikleri

Bankacılık sektörünün bilanço rakamları, hanehalkı anketindeki eğilimleri destekleyen bir tablo çiziyor. TCMB verilerine göre, 18 Eylül 2026 ile biten haftada bankacılık sektörünün toplam mevduatı haftalık 434 milyar 877 milyon lira artarak 33 trilyon 891 milyar 793 milyon liraya yükseldi. Bu artışta Türk lirası mevduatlar yüzde 1,09 yükselişle 18 trilyon 510 milyar 543 milyon liraya, yabancı para mevduatlar ise yüzde 1,57 artışla 11 trilyon 196 milyar 301 milyon liraya ulaştı. Bankalardaki toplam yabancı para mevduatı 269 milyar 568 milyon dolar olurken, bunun 230 milyar 797 milyon dolarlık bölümü yurt içi yerleşiklerin hesaplarında yer aldı. Parite etkisinden arındırıldığında yurt içi yerleşiklerin YP mevduatında haftalık 3 milyar 30 milyon dolarlık net artış kaydedildi.

Kredi tarafında ise parasal sıkılaşmanın etkileri hissedilmeye devam ediyor. Yurt içi yerleşiklerin kullandığı tüketici kredileri 18 Eylül haftasında yüzde 1,14 azalarak 6 trilyon 885 milyar 439 milyon liraya indi. Bu tutarın alt bileşenlerine bakıldığında; konut kredilerinin 834 milyar 336 milyon lira, taşıt kredilerinin 41 milyar 182 milyon lira, ihtiyaç kredilerinin 2 trilyon 568 milyar 518 milyon lira ve bireysel kredi kartlarının 3 trilyon 441 milyar 401 milyon lira olduğu görülüyor. Sektörün toplam kredi hacmi ise 22 milyar 60 milyon liralık sınırlı artışla 27 trilyon 531 milyar 396 milyon lira düzeyinde gerçekleşti.

Makroekonomik Yansımalar ve Portföy Yönetimi

Değerlendirmemize göre bu veriler, hanehalkının yüksek nominal faiz ve sıkı finansman koşulları altında sermaye birikimi oluşturma kapasitesinin daraldığını ve yatırımcıların yüksek giriş sermayesi gerektiren gayrimenkulden uzaklaşarak likit, bölünebilir ve güvenli liman niteliği taşıyan altına yöneldiğini açıkça ortaya koymaktadır.

Görüşümüzün temel gerekçesi, finansmana erişim koşulları ile varlık fiyatları arasındaki mekanizmadır. Bankacılık sektöründe toplam konut kredisi bakiyesinin 834,3 milyar lira seviyesinde kalarak tüketici kredileri içerisindeki payının gerilemesi, kredi faizlerinin ve kredi tahsis kısıtlarının hanehalkının konuta erişimini zorlaştırdığını göstermektedir. Konut alımı için gereken yüksek peşinat ve aylık taksit yükü, geniş halk kesimlerinin gayrimenkulü bir tasarruf seçeneği olarak görmesini engellemektedir. Öte yandan altının gram bazında küçük tutarlarla dahi satın alınabilmesi ve anında nakde çevrilebilme niteliği, konuttan kaçan tasarrufların doğrudan sarı madene kaymasına yol açmaktadır. Ayrıca toplam mevduatın 33,9 trilyon liraya ulaşması, tasarruf sahiplerinin belirli bir kısmının da faiz getirisini tercih ettiğini; ancak riskli varlık sınıfındaki borsaya (yüzde 3,2) ve doğrudan döviz tutmaya (yüzde 4,2) yönelik iştahın oldukça zayıf kaldığını göstermektedir.

Bu durumu somut bir örnek üzerinden ele alalım. Varsayalım ki bir mükellef ya da bireysel tasarruf sahibi elindeki 600.000 TL tutarındaki likit birikimini orta vadeli bir getiri aracı olarak değerlendirmek istemektedir:

• Birinci senaryoda tasarruf sahibi gayrimenkule yönelmek istediğinde, bu tutar konut almak için tek başına yetersiz kalmakta ve banka kredisine ihtiyaç duyulmaktadır. Ancak konut kredisi hacmindeki durgunluk ve yüksek borçlanma maliyeti nedeniyle kredi taksitlerini karşılamak hanehalkı bütçesini aşmakta, böylece konut yatırımı tercih listesinden çıkmaktadır.
• İkinci senaryoda tasarruf sahibi, TCMB anketindeki eğilime paralel olarak bu 600.000 TL'nin tamamını ya da bir kısmını altın alımına yönlendirebilmektedir. Herhangi bir borçlanma gerektirmeyen bu işlem, yatırımcıya hem yüksek likidite sağlamakta hem de olası değer kayıplarına karşı geleneksel koruma refleksi sunmaktadır.
• Üçüncü seçenekte ise yatırımcı, haftalık 434,9 milyar lira artış gösteren bankacılık mevduatına katılarak risksiz faiz gelirini tercih etmekte ve getirisini nakit olarak realize etmeyi seçmektedir.

Önümüzdeki dönemde izlenecek para politikasının seyri bu dengeleri doğrudan belirleyecektir. Şayet mevcut sıkı para politikası ve kredi kısıtlamaları devam ederse, gayrimenkulün yatırım tercihlerindeki payının gerilemeyi sürdürmesi, altının hegemonyasını koruması ve bankacılık mevduatındaki büyümenin sürmesi muhtemeldir. Buna karşın finansman koşullarında kademeli bir gevşeme başlaması halinde, ertelenen konut talebinin yeniden canlanması ve borsa gibi getiri odaklı finansal araçların payının artması gündeme gelebilir. Tasarruf sahiplerinin ve işletmelerin bu dönemde varlık dağılımlarını belirlerken likidite ihtiyaçlarını, getiri beklentilerini ve borçlanma maliyetlerini dikkatle hesaplamaları gerekmektedir.