Arsa Satışında 5 Yıl Kuralı Artık Kurtarmıyor: Parselasyon Varsa Ticari Kazanç Kapıda

Gayrimenkul alım satımında beş yıllık sürenin doldurulması halinde kazancın vergiden muaf kalacağı yönündeki yaygın kabul, arazinin parsellenmesi durumunda bütünüyle geçersiz kalıyor. Gelir İdaresi Başkanlığı bünyesinde verilen güncel bir özelge, iktisap tarihinden itibaren ilk beş yıl içinde parselasyon işlemi görmüş arazilerin, tescil tarihinden itibaren beş yıl geçtikten sonra elden çıkarılsa bile değer artış kazancı değil doğrudan ticari kazanç kapsamında vergilendirileceğini ortaya koydu. Bu yaklaşım, gayrimenkul yatırımcıları ve arsa geliştiren mülk sahipleri açısından hem gelir vergisi yükünü hem de ticari mükellefiyetle bağlantılı defter ve KDV sorumluluklarını baştan aşağı değiştiriyor.

5 Yıllık İstisna Algısı Neden Yanıltıyor

Uygulamada gayrimenkul sahiplerinin büyük çoğunluğu, Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80 inci maddesinde yer alan genel kurala güvenmektedir. Bu kurala göre, ivazsız intikaller hariç olmak üzere gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı sayılmakta; beş yıllık elde tutma süresi aşıldığında ise söz konusu satışlar gelir vergisinin kapsamı dışında kalmaktadır. Ancak mevzuatta araziler için özel olarak düzenlenmiş ayrı bir hüküm bulunmaktadır.

Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesinin ikinci fıkrasının 6 numaralı bendi, satın alınan veya trampa yoluyla iktisap edilen arazinin iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde parsellenerek bu süre içinde veya daha sonraki yıllarda kısmen ya da tamamen satılmasından elde edilen gelirlerin doğrudan doğruya ticari kazanç sayılacağını hükme bağlamaktadır. Rize Valiliği Defterdarlık Gelir Müdürlüğünün 15 Ağustos 2022 tarihli özelgesine konu somut olayda mükellef, 29 Mayıs 2014 tarihinde tarla vasfında bir arazi satın almış, bu araziyi 7 Eylül 2015 tarihinde dört pay halinde parselleterek tapuda arsa olarak tescil ettirmiştir. Mükellef, parselasyon tarihinden itibaren beş yıllık süreyi doldurduktan sonra 2021 yılında gerçekleştirdiği satışların vergisiz kalıp kalmayacağını sormuş; idare ise parselasyonun ilk beş yıl içinde yapılmış olması sebebiyle satışın ne zaman yapıldığına bakılmaksızın kazancın ticari kazanç sayılacağını belirtmiştir.

Valentra Analizi: Parselasyon Varsa Ticari Niyet Karinesi İşler

Değerlendirmemize göre Gelir İdaresi, arazinin satın alındıktan sonra bölünerek parsellere ayrılmasını salt bir servet yönetimi ya da tasarruf faaliyeti olarak değil, bizzat ticari organizasyon ve rant yaratma faaliyeti olarak kabul etmektedir. Bizce bu yaklaşım, gayrimenkulünü değerleme amacıyla belediye veya kadastro süreçlerine sokan tüm bireysel mülk sahiplerini bir anda şahıs işletmesi statüsüne sokarak geçmişe dönük vergi ve usul cezalarıyla karşı karşıya bırakacaktır.

Bu görüşe varmamızın gerekçesi, kanun koyucunun ve idarenin ihdas ettiği açık mekanizmadır. Kanun metninde yer alan "veya daha sonraki yıllarda" ifadesi, parselasyonun yapıldığı tarihten itibaren geçen zamana bakılmaksızın ticari kazanç karinesini süresiz hale getirmektedir. İdare, arazinin parsellenip arsa vasfına dönüştürülmesini doğrudan bir emtia hazırlığı olarak yorumlamakta; dolayısıyla değer artış kazancındaki beş yıllık muafiyet mekanizmasını bütünüyle devre dışı bırakmaktadır. Böylece satış on yıl sonra dahi yapılsa, ilk beş yıl içinde yapılan parselasyon işlemi bütün süreci geriye dönük olarak ticari alana çekmektedir.

Uygulamada Somut Senaryo ve Doğacak Yükümlülükler

Konunun mükellefler açısından doğuracağı sonuçları anlamak için özelgedeki takvimi adım adım inceleyelim:

• Bir mükellefin 2014 yılının Mayıs ayında yatırım amacıyla tarla vasfında bir taşınmaz satın aldığını varsayalım.
• Mükellef, tarlayı daha değerli kılmak amacıyla 2015 yılının Eylül ayında parselasyon yaptırıp tapuda dört ayrı arsa parseli olarak tescil ettirsin. Burada iktisap ile parselasyon arasındaki süre bir yıl dört aydır; yani beş yıllık yasal sınırın içindedir.
• Mükellef, arsa tescil tarihinden itibaren beş yıllık sürenin dolmasını bekleyerek bu parselleri 2021 yılında satsın.
• İlk bakışta mükellef, hem tarlanın iktisabından hem de arsa tescilinden itibaren beş yıl geçtiği için satışın vergisiz olduğunu ya da en fazla değer artış kazancı istisnası sınırlarında kalacağını düşünebilir.
• Oysa Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesi uyarınca parselasyon ilk beş yılda tamamlandığı için, 2021 yılında yapılan bu satıştan doğan tüm kazanç değer artış kazancı istisnasından yararlanamaz; doğrudan ticari kazanç olarak beyan edilmek zorundadır.

Bu durumda mükellef yalnızca gelir vergisi farkıyla karşılaşmaz. Kazancın ticari kazanç sayılması beraberinde mükellefiyet tesisi yaptırma, defter tutma, fatura düzenleme ve katma değer vergisi beyannamesi verme gibi bir dizi şekli ve maddi ödevi zorunlu kılmaktadır.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Arazi yatırımı bulunan veya tarla vasfındaki taşınmazlarında parselasyon planlayan gayrimenkul sahiplerinin şu aşamada dikkat etmesi gereken temel noktalar bulunmaktadır:

• İktisap tarihinden itibaren ilk beş yıl içinde arazide parselasyon işlemi yaptırılmışsa, tapu tescilinden sonra kaç yıl geçerse geçsin yapılacak satışların ticari kazanç hükmünde değerlendirileceği dikkate alınmalıdır.
• Arazinin parsellenerek birden fazla bağımsız parsele bölünmesi halinde, satışların değer artışı kazancı beyannamesiyle vergisiz veya istisnalı kapatılamayacağı hesaba katılmalıdır.
• Gerçekleştirilecek satışlar öncesinde vergi mükellefiyeti tesisi, defter tasdiki ve faturalandırma gereklilikleri mali müşavirler eşliğinde baştan planlanmalıdır.

Sonuç olarak, arazilerde beş yıllık sürenin dolmuş olması tek başına vergisel koruma sağlamamaktadır. Gayrimenkul sahiplerinin elden çıkarma planı yapmadan önce tapu kütüğündeki tescil ve parselasyon tarihlerini titizlikle incelemesi, olası vergi ziyaı cezaları ve gecikme faizlerinin önüne geçmek açısından zorunludur.